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行業(yè)研究

國有土地使用權(quán)掛牌出讓中的地價評估

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2018-11-24 | 66267 次瀏覽 | 分享到:

國有土地使用權(quán)掛牌出讓，是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布

該基準(zhǔn)地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費的平均樓面價格。

基準(zhǔn)地價修正法的基本公式（商業(yè)、綜合、居住）為：

宗地樓面熟地價＝適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

宗地樓面毛地價＝適用的基準(zhǔn)地價（樓面毛地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

該宗地樓面毛地價公式，適用于宗地容積率大于或等于級別平均容積率的情況。

宗地樓面毛地價＝適用的基準(zhǔn)地價（樓面毛地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級別平均容積率／宗地容積率

該宗地樓面毛地價公式，適用于宗地容積率小于級別平均容積率的情況。

2 、市場比較法

市場比較法是指將估價宗地與在較近時期內(nèi)發(fā)生了交易的類似宗地進行比較，根據(jù)交易情況、交易日期、區(qū)域以及個別因素等差別，對發(fā)生了交易的類似宗地的已知價格進行修正，從而得出估價宗地價格的一種方法。其計算公式為：

估價宗地價格＝可比宗地價格×估價宗地情況／可比宗地情況×估價宗地期日／可比宗地交易日期×估價宗地區(qū)域因素／可比宗地區(qū)域因素×估價宗地個別因素／可比宗地個別因素

3 、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是指在求取估價宗地價格時，將估價宗地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，掃除開發(fā)成本、銷售費用和開發(fā)商合理利潤，來確定估價宗地價格的一種方法。其基本公式為：

估價宗地價格＝完成后的房地產(chǎn)開發(fā)價值－開發(fā)成本－銷售費用－開發(fā)商合理利潤

二、土地開發(fā)成本的評估方法

土地開發(fā)成本的評估方法主要有市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法和成本法。評估土地開發(fā)成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準(zhǔn)地價修正法評估土地開發(fā)成本，是先分別運用基準(zhǔn)地價修正法評估出熟地價和毛地價，然后將兩者相減即為土地開發(fā)成本。

運用成本法評估土地開發(fā)成本，是土地開發(fā)成本各構(gòu)成部分的累加即為土地開發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地，其來源有農(nóng)民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發(fā)成本的構(gòu)成不同，所以土地開發(fā)成本可分為農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本、住宅用地的開發(fā)成本和單位用地的開發(fā)成本。