搜索
行業(yè)研究
土地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)市場若干問題的思考——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱訪談錄
來源:
|
作者:sdzhfdc
|
發(fā)布時間: 2019-10-20
|
73335 次瀏覽
|
分享到:
土地領(lǐng)域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價、國家土地政策及相關(guān)問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。
編者按
土地領(lǐng)域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價、國家土地政策及相關(guān)問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。
最近，本報記者以此為主題，采訪了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱教授。樊教授提出的一些見解，如“地主”和農(nóng)民的分化問題、農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)問題以及地根與銀根的關(guān)系問題等，新穎獨到，值得關(guān)注和探討。
本篇訪談錄，原載于由中國國土資源報社主辦的《中國地產(chǎn)市場》雜志2008年第4期，為了讓更多的讀者關(guān)注和探討上述問題，本報特予以轉(zhuǎn)載。
地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實際上已使中國農(nóng)民分化為兩大群體：城鄉(xiāng)接合部以經(jīng)營地產(chǎn)為主要收入來源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)需要進(jìn)一步細(xì)化，城市地產(chǎn)應(yīng)該考慮兩種不同的所有權(quán)并存、待遇同等的問題
采訪樊綱教授的那天上午，他剛從歐洲飛回，風(fēng)塵未退，坐在餐桌邊就從容地評點起當(dāng)前的地產(chǎn)市場。關(guān)于宏觀調(diào)控、關(guān)于農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)、關(guān)于物業(yè)稅、關(guān)于房市供給……作為宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣金融問題專家，土地制度和房地產(chǎn)市場問題并非其研究重點，但樊綱教授思路敏捷，見解獨到。對土地和地產(chǎn)問題的一個個看似閑散的評點，時時閃現(xiàn)出思維的火花和智慧的靈光。
訪談中記者發(fā)現(xiàn)，樊綱教授的一些見解，實際上敏銳地反映了當(dāng)前我們地產(chǎn)市場的幾個新動向。
“地主”和農(nóng)民的分化決定了產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整的不同方式——關(guān)于農(nóng)村集體土地
記者：這些年我國城市化發(fā)展速度加快，農(nóng)村土地進(jìn)入城市圈的越來越多，地產(chǎn)價值日益顯化。由此帶來的矛盾也越來越尖銳，主要是城鎮(zhèn)邊緣地帶的農(nóng)民或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自己將集體土地作為地產(chǎn)來經(jīng)營，也就是在集體土地上自建住宅或廠房出租甚至出售等。這與國家現(xiàn)行法律相關(guān)規(guī)定是沖突的。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)及其實現(xiàn)形式等問題因而成為相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者們爭論的焦點問題。您如何看待這個問題？
樊綱：土地產(chǎn)權(quán)問題是一個大問題。完全的產(chǎn)權(quán)和財產(chǎn)租賃權(quán)相比至少有一個差別：是否有土地財產(chǎn)抵押和出售權(quán)。不過現(xiàn)在真正能在市場上實現(xiàn)抵押、出售功能的也就是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或者是城郊接合部的一部分農(nóng)村集體土地，真正遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)地其實是不值錢的。這是由市場需求決定的?；蛟S可以這樣講，這些年地產(chǎn)市場的發(fā)展實際上已使中國農(nóng)民分化為兩大群體——城鄉(xiāng)接合部那些就業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)換、已經(jīng)可以靠經(jīng)營地產(chǎn)為主要收入來源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問題需要進(jìn)一步細(xì)化，加以分析，區(qū)別對待。
記者：您說的這種分化，實際上是土地用途的分化帶來其價值的巨大差異，從而改變了其使用者的生存方式。
樊綱：對。所以我們現(xiàn)在首先要把這兩種形式或身份下的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)區(qū)分開來討論。關(guān)鍵的一點是，對不同的人來說，那塊土地的意義可以有很大的不同。如果是遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)村土地，你賦予了它完全的財產(chǎn)權(quán)，可以出售，可以抵押，那么完全有可能出現(xiàn)這種情況：農(nóng)民將土地出售或抵押出去了（而這往往是因為一次天災(zāi)，或家里出了一個重病人，或者是經(jīng)不住某個“投資者”的誘惑），然后進(jìn)城打工，而且這時是不得不去打工了。也就是說，他在農(nóng)村已沒有原來由土地所提供的那個社會保障了，但在城里他的身份仍然是農(nóng)民工，沒有資格享受城市社會保障。這樣這些農(nóng)民就成了“兩不靠”的真正的“黑戶”——在城市是沒有社會保障的 “貧民”，在農(nóng)村是沒有土地的名義上的“農(nóng)民”。所有發(fā)展中國家如南美的一些國家、亞洲的一些國家（菲律賓、印度等），農(nóng)村土地就是這樣集中的，大農(nóng)場主和失去土地、流入城市的平民就是這樣分化出來的。所以農(nóng)村土地，我這里指的是遠(yuǎn)離城郊的暫時沒有市場價值的真正的農(nóng)業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)如何改革，主要需要考慮的，其實是農(nóng)民的社會保障問題。
中國不同于一些農(nóng)村人口只占極少比例的發(fā)達(dá)國家(即使是韓國，其農(nóng)民目前也只占到全國勞動力的5%左右)。如果農(nóng)村人口只占到全國總?cè)丝诘?%，農(nóng)村土地高度集中，現(xiàn)代化程度也相當(dāng)高，農(nóng)業(yè)收入本身也能使農(nóng)民具有了“地主”的身份，就不存在我剛才講的這種農(nóng)民“分化”了。但中國目前還有至少35%的勞動力是以農(nóng)業(yè)為主要收入來源的農(nóng)民，今后相當(dāng)長時間內(nèi)都還不會形成上面那種局面。農(nóng)民的分化、農(nóng)村土地與地產(chǎn)經(jīng)營的分化，使得當(dāng)前中國的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出 “二元結(jié)構(gòu)”。這種狀況還將在相當(dāng)長時期內(nèi)存在。我認(rèn)為，在中國目前實行統(tǒng)一的農(nóng)村土地私有權(quán)是有問題的。在社會還沒有能力為所有的農(nóng)民提供新的社會保障之前，禁止農(nóng)民買賣或抵押農(nóng)村土地，實際上是用法律的形式，強(qiáng)制性地給農(nóng)民一個相對穩(wěn)定的社會保障，就是土地。
就另一部分目前較為“值錢”的土地和占用這些土地的人而言，當(dāng)然可以考慮土地的流轉(zhuǎn)問題?，F(xiàn)在不僅我國，就是許多發(fā)達(dá)國家如英國等，城市土地也不是私有的。我國城市土地是采用以70年使用權(quán)的形式出讓，那么是不是也可以實行農(nóng)村土地70年的使用權(quán)或承包權(quán)？這樣，位于城市邊緣、城郊接合部的那部分農(nóng)村集體土地，就可以在不改變其所有權(quán)性質(zhì)的前提下，也實行與城市土地同等的待遇，同樣允許其使用權(quán)以70年為期限合法流轉(zhuǎn)？我的意思是說，不實行農(nóng)村土地私有，也不要將進(jìn)入城市圈的農(nóng)村土地一律強(qiáng)制性征收為國家所有?？梢栽诒Ａ羝浼w“公有”性質(zhì)的前提下，允許其使用權(quán)或者說承包權(quán)延長到70年，這樣就使那些位于城市邊緣的農(nóng)地，事實上能以與城市土地同等的身份進(jìn)入地產(chǎn)市場交易，或稱“流轉(zhuǎn)”。
對于遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)地，延長其承包權(quán)到70年，也有利于那些農(nóng)地在不改變其農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)移的過程中，實現(xiàn)轉(zhuǎn)包后的集中，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。
這里涉及城市用地的性質(zhì)問題。關(guān)鍵一點是要改變原來關(guān)于城市用地都必須是“國有土地”的法律規(guī)定。如果集體產(chǎn)權(quán)的土地也可以是城市用地，原來使用這些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。
記者：這可能會造成一種新的財產(chǎn)分配不平等。準(zhǔn)確地說，它涉及兩方面：一是您所說的城市近郊的“地主”與遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)民之間的收入分配差距——同是集體土地產(chǎn)權(quán)，卻因地理位置導(dǎo)致用途的不同，而造成生產(chǎn)或經(jīng)營收入的巨大差異；二是已合法進(jìn)入城市的“地主”與普通的城市原有居民之間的收入分配差距———同為城市平民，前者擁有一份巨大的具有經(jīng)營升值能力的土地財產(chǎn)，而后者是真正的“無產(chǎn)者”，連居住之所也要靠長期的勞動所得來換取。這種財產(chǎn)分配不平等會不會導(dǎo)致巨大的社會心理落差，從而影響我們社會的公平與穩(wěn)定？
樊綱：這種不平等在一定意義上是一個客觀存在，是由城市化和農(nóng)民進(jìn)城過程的漸進(jìn)性所決定的。因為你不可能一下子使所有農(nóng)民轉(zhuǎn)移出來，也不可能使得所有地方都一下子成為城市，也永遠(yuǎn)不可能使所有的人原來占用的那一塊地的價值都上升到同等水平。但是，這個可以用國家稅收來調(diào)節(jié)。比如征收財產(chǎn)稅、發(fā)展稅、土地交易稅、物業(yè)稅等。理由很簡單：城郊“地主”手中的這部分農(nóng)村集體土地，能在地產(chǎn)市場上實現(xiàn)其巨大的價值，得益于國家的城市規(guī)劃以及政府對周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入。因此其土地“發(fā)展”后形成的收入主要是國家投入所帶來的，應(yīng)該歸于公益性收入。
當(dāng)然，這種稅收調(diào)節(jié)只能在一定程度上調(diào)整城市居民、農(nóng)村“地主”與普通農(nóng)民之間的收入分配差距，而不能實現(xiàn)絕對的“公平”。問題的關(guān)鍵是要把土地等資產(chǎn)的管理制度化，形成公正的規(guī)則。收入的均等則要通過工業(yè)化、城市化的歷史進(jìn)程逐步實現(xiàn)。
試行完全產(chǎn)權(quán)與永久產(chǎn)權(quán)——關(guān)于農(nóng)村宅基地
記者：討論《物權(quán)法》時，不少學(xué)者提出要賦予農(nóng)村宅基地抵押權(quán)，但《物權(quán)法》最終擱置了這一提議。您怎么看農(nóng)村宅基地的問題？
樊綱：對于農(nóng)村宅基地，我倒是覺得可以試行較完整的私有產(chǎn)權(quán)制度，實行永久產(chǎn)權(quán)。事實上這部分產(chǎn)權(quán)也已經(jīng)具有了永久性。可以按現(xiàn)有人口狀況，一次性地鎖定、分配到各戶，允許他們進(jìn)行財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押。這樣做一方面有利于促進(jìn)農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，另一方面也有利于解決部分城市人在農(nóng)村找到居所的問題。
記者：那么農(nóng)村新增人口怎么辦？完全讓各戶自己解決其居所問題是不是現(xiàn)實？
樊綱：人口有新增的，也有死去的。這在總體上、長期來看大致是可以平衡的。當(dāng)然具體到各戶，可能不會做到完全平衡。但這樣做，一方面可以促進(jìn)農(nóng)村的計劃生育，使農(nóng)民自己控制人口的增長；另一方面還可以通過農(nóng)村建樓房、提高宅基地利用率來解決。當(dāng)然，這里有一個問題還不好解決，就是仍然存在城市邊緣地帶與遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)村宅基地的差別。城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民宅基地很容易就整合了，租賃了，但遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)民宅基地卻較難實現(xiàn)整合，房子也租不出去。我這里指的是進(jìn)城打工的農(nóng)民，人走了，房子也租不出去，其宅基地的財產(chǎn)權(quán)價值就是實現(xiàn)了也不會太高。但這種差別只能在城市化和農(nóng)民進(jìn)城的過程中逐步解決，我們在這個發(fā)展階段上還不可能一下子實現(xiàn)這一平等。
對此，實行宅基地的“跨區(qū)”置換可能是一種可行的解決方式。比如把這些已經(jīng)空置的房屋和宅基地置換到城鎮(zhèn)周邊去，把原宅基地變?yōu)檗r(nóng)地，恢復(fù)耕種。
記者：土地置換已經(jīng)在很多地方尤其是江浙一帶搞了很多年了，當(dāng)?shù)匕堰@種做法叫做“三集中”，也有的和村莊整理結(jié)合起來搞。
樊綱：那些都還只限于一個狹小的區(qū)域內(nèi)，如同一個鎮(zhèn)內(nèi)，或者頂多同一個縣域范圍內(nèi)。像村莊整理主要是在同一個農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。
我這里講的“置換”，是指在更廣泛的區(qū)域內(nèi)，如跨市甚至跨省置換。如果農(nóng)民宅基地?fù)碛型耆呢敭a(chǎn)權(quán)，那么地產(chǎn)市場發(fā)展較快、用地需求較大的地區(qū)，是不是就可以跨越地域界線、以購買的方式將那些地處偏遠(yuǎn)農(nóng)村的農(nóng)民宅基地置換出來、讓那邊的宅基地復(fù)耕？我覺得至少可以考慮首先讓這種置換在省域內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)然，這種村莊置換必須整體進(jìn)行，這又會遇到村民意見不一致時如何操作等問題，需要考慮。
在 “跨區(qū)置換”時，十分關(guān)鍵的一個問題是嚴(yán)格的監(jiān)管。不能這邊用了農(nóng)地，那邊宅基地沒有退耕。這是土地管理部門的職責(zé)了。一個國家現(xiàn)代化的進(jìn)程，一個重要的方面就是要逐步做到有法必依，有人嚴(yán)格執(zhí)法。法律是可以修訂的，但一旦有了新的法，就一定要有機(jī)制來保證執(zhí)行。有法必依，才可能依法、合理、有序地流轉(zhuǎn)與交易。法治其實是一切市場機(jī)制的基礎(chǔ)。
記者：賦予農(nóng)民宅基地完全產(chǎn)權(quán)，可以較好地解決農(nóng)民進(jìn)城、占用城市土地資源以后，農(nóng)村土地資源閑置的問題，在相當(dāng)程度上有助于實現(xiàn)“城市建設(shè)用地面積的增加與農(nóng)村建設(shè)用地面積的減少掛鉤”的政策思路。但是，假若農(nóng)民可以自由出售或抵押自己的宅基地，必須要面對兩個問題：第一，盡管從總體上看，農(nóng)村人口城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，但從局部或個體來看，農(nóng)村人口的城市化其實是一個流動性的、不穩(wěn)定的過程。也就是說，相當(dāng)一部分進(jìn)城的農(nóng)民有可能覺得自己在城市沒有或失去了競爭力（或生存能力），不得不重回農(nóng)村去，而此時他們在農(nóng)村連居所都沒有了，因為之前其宅基地已經(jīng)賣掉了。那么這時候他們該怎么辦？第二，農(nóng)民進(jìn)城并不意味著其擁有城市居民的身份，這不僅僅是一個戶籍制度問題，它主要應(yīng)該涉及城市社會保障的問題。如果農(nóng)民在城里并沒有被納入城市社會保障的范疇，而其在農(nóng)村的宅基地又被自己“處理”掉了，那么這些農(nóng)民就成了無住房保障的人。所以現(xiàn)在農(nóng)村的宅基地在很大程度上也是農(nóng)民的一個基本生活保障，得解決其長久、延續(xù)性問題。
樊綱：這當(dāng)然是一個問題。但政府可以制定一個標(biāo)準(zhǔn)，把進(jìn)城的農(nóng)民逐步納入到城市社會保障體系內(nèi)，這樣農(nóng)民就不必依附于宅基地。另外，即使農(nóng)民需要重回農(nóng)村、靠務(wù)農(nóng)為生，也不是不可行。因為他的承包地并沒有完全產(chǎn)權(quán)，不可能被出售或抵押了，頂多也只是將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租給別人了，他還可以重新耕作或租種農(nóng)地來維持基本生活。至于住所，也可以像有些城市居民一樣，租住別人空閑的房屋。不過，我相信在許多這樣的情況下，農(nóng)民不會很快把宅基地出售出去，最初也可能是先租出去。
宅基地與農(nóng)地不一樣，它涉及面積比較小，而且尤其是對遠(yuǎn)離城郊、務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民而言，也不涉及其主要生活或收入來源。因此我認(rèn)為農(nóng)地不私有化，在此前提下宅基地可以在土地產(chǎn)權(quán)改革方面先行一步。
不能讓銀根跟著地根走——關(guān)于宏觀調(diào)控
記者：這幾年，政府運用土地、信貸政策等對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但許多人覺得調(diào)控效果似乎并不顯著。您對此怎么看？
樊綱：宏觀調(diào)控根本上看，還不是銀根問題，即貨幣問題。銀根是二級市場問題，是政府對土地進(jìn)行拍賣以后的事。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要問題是政府拿多少地來進(jìn)行拍賣，拍賣出的價格是多少，然后地產(chǎn)商就能拿這塊地到銀行去抵押出多少錢來。所以這是地根問題，是銀根跟著地根走。而世界上大多數(shù)國家都是地根跟著銀根走，中國正好相反。西方國家的財政體制決定了地方政府如果借債，必須有財政制度保障，不能欠賬。而我國是地方政府不能借債，但是土地可以融資。地方政府可以用土地融資的辦法來發(fā)展城市、搞建設(shè)。其實，在某種程度上看，是地方政府的投資沖動導(dǎo)致了我國更容易形成地根決定銀根的機(jī)制。這種機(jī)制特別容易產(chǎn)生這種現(xiàn)象：由于土地的失控而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的失控，也由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫。
現(xiàn)在普遍存在的問題是：大家對房地產(chǎn)的預(yù)期過高，造成銀行信貸擴(kuò)張，結(jié)果必然是一出現(xiàn)房地產(chǎn)市場波動，就會形成大量壞賬。美國的次貸危機(jī)就是這樣產(chǎn)生的。
記者：那么現(xiàn)在我國實行從緊的貨幣政策，是不是政府想重新恢復(fù)到銀根決定地根的機(jī)制？
樊綱：這兩者是相互影響的。從總的來講，應(yīng)該是貨幣的多少，最終決定市場價格，包括物價以及各種資產(chǎn)和土地市場價格的變動。不過還有一個因素，就是人們對市場的預(yù)期價格，這兩個因素一定是都起作用的。
地根決定銀根的機(jī)制，特別容易產(chǎn)生因土地的擴(kuò)張而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。在這種情況下，土地確實應(yīng)該參加宏觀調(diào)控。通過調(diào)控地方政府的投資規(guī)模來調(diào)控地方政府行為。管住了地方政府的用地規(guī)模，也就管住了地方政府的投資需求，也就減少了其擴(kuò)張能力。
記者：是否可以通過調(diào)整中央和地方政府對土地收益分配的比例來達(dá)到調(diào)控地方政府盲目擴(kuò)張的目的？
樊綱：通過利益機(jī)制來調(diào)節(jié)當(dāng)然是一個方向。我覺得可以通過稅收的方式，比如征收物業(yè)稅，把物業(yè)稅主要交給地方政府，可以在很大程度上抑制地方政府多征地、多拍地的沖動。中央政府可以雙管齊下，一方面通過政策嚴(yán)控地方政府批地，一方面通過開征物業(yè)稅等增加地方政府稅種，從而增加其財政收入來源。這樣地方政府就不會把重點放在土地擴(kuò)張和房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展上，而會致力于在現(xiàn)有的存量土地上越做越好，從而使稅收越來越多。
供給不足也是一個大問題——關(guān)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場
記者：現(xiàn)在政府一方面實行從緊的貨幣政策，一方面也在控制房企IPO。給人的感覺是，政府試圖通過金融手段控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。您作為貨幣、金融問題專家，如何看待這個現(xiàn)象？
樊綱：這正是我要談的一個問題。中國房地產(chǎn)業(yè)肯定是要發(fā)展的。從理論上講，房價也肯定是還要上漲的。這是由中國人多地少的國情決定的。但需求過大就會導(dǎo)致房價提高過快，形成泡沫，所以要控制需求?，F(xiàn)在來自各方面的聲音也都提出要控制房地產(chǎn)投資需求，這也是對的。但是必須看到，物價是由市場供求關(guān)系決定的，供給太少、供不應(yīng)求也會導(dǎo)致價格高漲。
當(dāng)然，也有人說，不是供給多少問題，而是供給結(jié)構(gòu)問題。我不太贊成這個觀點?，F(xiàn)在高檔房再多，也有人買，那就不是供給結(jié)構(gòu)問題。我認(rèn)為仍然有供給總量不足的問題。現(xiàn)在我們搞宏觀調(diào)控，控制土地供應(yīng)不說，甚至控制容積率，實際上限制了土地利用率。生態(tài)、環(huán)保與規(guī)劃思想不能離開中國的國情。恰恰相反，正因為我們的土地是有限的，土地供應(yīng)量需要控制，所以我們要在提高土地利用率上做文章，要通過提高土地利用率來擴(kuò)大供給的空間。
應(yīng)該說，目前的地產(chǎn)市場，供給不足也是一個大問題。如果既不能給房地產(chǎn)商提供新的用地空間，又在銀行信貸等金融手段上予以限制，這等于是在壓縮供給，實際上又會由于供給減少而刺激房價的進(jìn)一步上漲。所以調(diào)控房地產(chǎn)市場，我們也應(yīng)該在增加供給上做做文章，而不僅僅是控制需求。在我國人多地少、人地關(guān)系緊張的條件下，我特別認(rèn)為應(yīng)該大幅度提高土地的容積率，大大提高土地的利用效率，不能把地多人少國家的那種容積率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用到我們國家來，不能在這個問題上過早地搞奢侈消費。
記者：現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金問題成了影響甚至決定其生存和發(fā)展的關(guān)鍵問題：上市無望，融資無門，銀行信貸緊縮等，使不少房企面臨資金鏈斷裂的危險。在這種局勢下，有人預(yù)測中小房地產(chǎn)企業(yè)被大企業(yè)兼并、整合已不可避免。您怎么看這個現(xiàn)象？
樊綱：如果危機(jī)來了，房地產(chǎn)中小企業(yè)面臨的就不僅僅是整合問題了，而是要大批破產(chǎn)。不過我們現(xiàn)在由于地產(chǎn)泡沫還不大，政策調(diào)節(jié)相對及時，中小企業(yè)暫時還不會面臨倒閉的危險。如果真的有些小企業(yè)融資有問題，該倒閉還是得倒閉。而且事實上我們的房地產(chǎn)企業(yè)里頭(特別是中小企業(yè)里)有相當(dāng)一部分也不是什么正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)，就是當(dāng)初通過某種方式拿了一兩塊地，有的轉(zhuǎn)手炒起來了，有的以此抵押，換得資金蓋了兩棟樓了。說穿了，就是一個土地投機(jī)倒把公司。這樣的企業(yè)，倒閉幾家對房市也不會有什么太大影響。如果現(xiàn)在市場到了該出現(xiàn)整合的時候，我們就應(yīng)該讓它發(fā)生，也有利于提高土地的使用效率。
企業(yè)整合的問題并不是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要問題?，F(xiàn)在的問題仍然是：如何通過增加供給來平抑需求？
記者：關(guān)于房價上漲，有人提出，國民收入上漲了，房價上漲就是合理的。這句話不能說沒有道理，但這里可能涉及一個房價收入比的問題。您認(rèn)為我們目前的房價收入比是正常的嗎？
樊綱：房價收入比國際上有一個大概通用的標(biāo)準(zhǔn)，但是各國應(yīng)該結(jié)合各自的國情有一定的變化，這里我們不去討論這個具體的標(biāo)準(zhǔn)。但如果我們看看房價收入比的曲線圖就會發(fā)現(xiàn)，很多國家的房價收入比的線條基本上是平的，而我國有些地區(qū)目前這條線是急速上升的。這就是問題所在。很明顯，如果房價漲幅大大超過收入增幅，那么這個房價就是過高了。
目前我國一些大城市房價確實是過高了，但一些中小城市房價應(yīng)該說還是比較合理的。其實中國的房價收入比相對世界其他國家，應(yīng)該是稍高一點，因為中國人多地少、住房緊張，大家應(yīng)該住稍小一點的房子。但目前人人都想住較大面積的房子，這就造成了供給緊張。而需求是會隨著人們對房價預(yù)期的增長而增長的。在這樣一種情況下，如果不征收物業(yè)稅，只會助長需求。人們總想著早買房好，早買大房好，因為早買便宜，買了以后又沒有物業(yè)稅等成本付出，可以坐等升值。這樣一來，房市需求越來越旺。對此，必須以相應(yīng)的制度來加以調(diào)控，降低對房市的預(yù)期。
所以我認(rèn)為，我們現(xiàn)行的金融調(diào)控政策，重點應(yīng)該在如何抑制需求上動腦筋，而不是造成供給減少。
自給自足也可以利用國際市場——關(guān)于18億畝耕地
記者：您能否從市場的角度，談?wù)剬Ω乇Ｗo(hù)的看法？
樊綱：保住18億畝耕地意味著糧食自給自足，對這一點我是非常贊成的。中國糧食自給自足的概念是有歷史的，甚至到了上世紀(jì)60 年代，國際上主要資本主義國家對我國實行糧食禁運的時候，這個觀念又得到了加強(qiáng)?，F(xiàn)在當(dāng)然世界形勢已發(fā)生了巨大變化，但從國際政治的角度看，糧食禁運的可能性仍然存在（我們現(xiàn)在就還面對著高科技產(chǎn)品的國際禁運）。糧食一緊張，世界上許多國家就會開始禁止糧食出口。這次出現(xiàn)的石油危機(jī)又導(dǎo)致一些國家和地區(qū)將糧食生產(chǎn)轉(zhuǎn)向為燃料生產(chǎn)，造成世界糧食供應(yīng)的緊張。許多國家就開始停止出口糧食了，我國自足率較高的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。所以對于我們這樣一個人口大國來講，保證18億畝耕地是必要的。
但是我認(rèn)為，自給自足也不一定非得是百分之百的自給自足。比如說有10%的糧食依賴進(jìn)口，應(yīng)該也可以算是自給自足了。而且這樣做實際上相當(dāng)于是借用了其他國家的土地和水資源來緩解我國土地和水資源緊張的壓力。當(dāng)然這樣做的前提是，我們要搞好糧食儲備。在國際糧食市場供給較充裕時增加進(jìn)口來保證充足的儲備，在這種糧食儲備的基礎(chǔ)上保證一定時間內(nèi)百分之百的“自足率”。當(dāng)然，現(xiàn)在更重要的還是更充分地利用農(nóng)業(yè)科技成果，提高有限土地上的糧食產(chǎn)出率。
土地領(lǐng)域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價、國家土地政策及相關(guān)問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。
最近，本報記者以此為主題，采訪了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱教授。樊教授提出的一些見解，如“地主”和農(nóng)民的分化問題、農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)問題以及地根與銀根的關(guān)系問題等，新穎獨到，值得關(guān)注和探討。
本篇訪談錄，原載于由中國國土資源報社主辦的《中國地產(chǎn)市場》雜志2008年第4期，為了讓更多的讀者關(guān)注和探討上述問題，本報特予以轉(zhuǎn)載。
地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實際上已使中國農(nóng)民分化為兩大群體：城鄉(xiāng)接合部以經(jīng)營地產(chǎn)為主要收入來源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)需要進(jìn)一步細(xì)化，城市地產(chǎn)應(yīng)該考慮兩種不同的所有權(quán)并存、待遇同等的問題
采訪樊綱教授的那天上午，他剛從歐洲飛回，風(fēng)塵未退，坐在餐桌邊就從容地評點起當(dāng)前的地產(chǎn)市場。關(guān)于宏觀調(diào)控、關(guān)于農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)、關(guān)于物業(yè)稅、關(guān)于房市供給……作為宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣金融問題專家，土地制度和房地產(chǎn)市場問題并非其研究重點，但樊綱教授思路敏捷，見解獨到。對土地和地產(chǎn)問題的一個個看似閑散的評點，時時閃現(xiàn)出思維的火花和智慧的靈光。
訪談中記者發(fā)現(xiàn)，樊綱教授的一些見解，實際上敏銳地反映了當(dāng)前我們地產(chǎn)市場的幾個新動向。
“地主”和農(nóng)民的分化決定了產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整的不同方式——關(guān)于農(nóng)村集體土地
記者：這些年我國城市化發(fā)展速度加快，農(nóng)村土地進(jìn)入城市圈的越來越多，地產(chǎn)價值日益顯化。由此帶來的矛盾也越來越尖銳，主要是城鎮(zhèn)邊緣地帶的農(nóng)民或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自己將集體土地作為地產(chǎn)來經(jīng)營，也就是在集體土地上自建住宅或廠房出租甚至出售等。這與國家現(xiàn)行法律相關(guān)規(guī)定是沖突的。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)及其實現(xiàn)形式等問題因而成為相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者們爭論的焦點問題。您如何看待這個問題？
樊綱：土地產(chǎn)權(quán)問題是一個大問題。完全的產(chǎn)權(quán)和財產(chǎn)租賃權(quán)相比至少有一個差別：是否有土地財產(chǎn)抵押和出售權(quán)。不過現(xiàn)在真正能在市場上實現(xiàn)抵押、出售功能的也就是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或者是城郊接合部的一部分農(nóng)村集體土地，真正遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)地其實是不值錢的。這是由市場需求決定的?；蛟S可以這樣講，這些年地產(chǎn)市場的發(fā)展實際上已使中國農(nóng)民分化為兩大群體——城鄉(xiāng)接合部那些就業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)換、已經(jīng)可以靠經(jīng)營地產(chǎn)為主要收入來源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問題需要進(jìn)一步細(xì)化，加以分析，區(qū)別對待。
記者：您說的這種分化，實際上是土地用途的分化帶來其價值的巨大差異，從而改變了其使用者的生存方式。
樊綱：對。所以我們現(xiàn)在首先要把這兩種形式或身份下的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)區(qū)分開來討論。關(guān)鍵的一點是，對不同的人來說，那塊土地的意義可以有很大的不同。如果是遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)村土地，你賦予了它完全的財產(chǎn)權(quán)，可以出售，可以抵押，那么完全有可能出現(xiàn)這種情況：農(nóng)民將土地出售或抵押出去了（而這往往是因為一次天災(zāi)，或家里出了一個重病人，或者是經(jīng)不住某個“投資者”的誘惑），然后進(jìn)城打工，而且這時是不得不去打工了。也就是說，他在農(nóng)村已沒有原來由土地所提供的那個社會保障了，但在城里他的身份仍然是農(nóng)民工，沒有資格享受城市社會保障。這樣這些農(nóng)民就成了“兩不靠”的真正的“黑戶”——在城市是沒有社會保障的 “貧民”，在農(nóng)村是沒有土地的名義上的“農(nóng)民”。所有發(fā)展中國家如南美的一些國家、亞洲的一些國家（菲律賓、印度等），農(nóng)村土地就是這樣集中的，大農(nóng)場主和失去土地、流入城市的平民就是這樣分化出來的。所以農(nóng)村土地，我這里指的是遠(yuǎn)離城郊的暫時沒有市場價值的真正的農(nóng)業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)如何改革，主要需要考慮的，其實是農(nóng)民的社會保障問題。
中國不同于一些農(nóng)村人口只占極少比例的發(fā)達(dá)國家(即使是韓國，其農(nóng)民目前也只占到全國勞動力的5%左右)。如果農(nóng)村人口只占到全國總?cè)丝诘?%，農(nóng)村土地高度集中，現(xiàn)代化程度也相當(dāng)高，農(nóng)業(yè)收入本身也能使農(nóng)民具有了“地主”的身份，就不存在我剛才講的這種農(nóng)民“分化”了。但中國目前還有至少35%的勞動力是以農(nóng)業(yè)為主要收入來源的農(nóng)民，今后相當(dāng)長時間內(nèi)都還不會形成上面那種局面。農(nóng)民的分化、農(nóng)村土地與地產(chǎn)經(jīng)營的分化，使得當(dāng)前中國的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出 “二元結(jié)構(gòu)”。這種狀況還將在相當(dāng)長時期內(nèi)存在。我認(rèn)為，在中國目前實行統(tǒng)一的農(nóng)村土地私有權(quán)是有問題的。在社會還沒有能力為所有的農(nóng)民提供新的社會保障之前，禁止農(nóng)民買賣或抵押農(nóng)村土地，實際上是用法律的形式，強(qiáng)制性地給農(nóng)民一個相對穩(wěn)定的社會保障，就是土地。
就另一部分目前較為“值錢”的土地和占用這些土地的人而言，當(dāng)然可以考慮土地的流轉(zhuǎn)問題?，F(xiàn)在不僅我國，就是許多發(fā)達(dá)國家如英國等，城市土地也不是私有的。我國城市土地是采用以70年使用權(quán)的形式出讓，那么是不是也可以實行農(nóng)村土地70年的使用權(quán)或承包權(quán)？這樣，位于城市邊緣、城郊接合部的那部分農(nóng)村集體土地，就可以在不改變其所有權(quán)性質(zhì)的前提下，也實行與城市土地同等的待遇，同樣允許其使用權(quán)以70年為期限合法流轉(zhuǎn)？我的意思是說，不實行農(nóng)村土地私有，也不要將進(jìn)入城市圈的農(nóng)村土地一律強(qiáng)制性征收為國家所有?？梢栽诒Ａ羝浼w“公有”性質(zhì)的前提下，允許其使用權(quán)或者說承包權(quán)延長到70年，這樣就使那些位于城市邊緣的農(nóng)地，事實上能以與城市土地同等的身份進(jìn)入地產(chǎn)市場交易，或稱“流轉(zhuǎn)”。
對于遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)地，延長其承包權(quán)到70年，也有利于那些農(nóng)地在不改變其農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)移的過程中，實現(xiàn)轉(zhuǎn)包后的集中，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。
這里涉及城市用地的性質(zhì)問題。關(guān)鍵一點是要改變原來關(guān)于城市用地都必須是“國有土地”的法律規(guī)定。如果集體產(chǎn)權(quán)的土地也可以是城市用地，原來使用這些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。
記者：這可能會造成一種新的財產(chǎn)分配不平等。準(zhǔn)確地說，它涉及兩方面：一是您所說的城市近郊的“地主”與遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)民之間的收入分配差距——同是集體土地產(chǎn)權(quán)，卻因地理位置導(dǎo)致用途的不同，而造成生產(chǎn)或經(jīng)營收入的巨大差異；二是已合法進(jìn)入城市的“地主”與普通的城市原有居民之間的收入分配差距———同為城市平民，前者擁有一份巨大的具有經(jīng)營升值能力的土地財產(chǎn)，而后者是真正的“無產(chǎn)者”，連居住之所也要靠長期的勞動所得來換取。這種財產(chǎn)分配不平等會不會導(dǎo)致巨大的社會心理落差，從而影響我們社會的公平與穩(wěn)定？
樊綱：這種不平等在一定意義上是一個客觀存在，是由城市化和農(nóng)民進(jìn)城過程的漸進(jìn)性所決定的。因為你不可能一下子使所有農(nóng)民轉(zhuǎn)移出來，也不可能使得所有地方都一下子成為城市，也永遠(yuǎn)不可能使所有的人原來占用的那一塊地的價值都上升到同等水平。但是，這個可以用國家稅收來調(diào)節(jié)。比如征收財產(chǎn)稅、發(fā)展稅、土地交易稅、物業(yè)稅等。理由很簡單：城郊“地主”手中的這部分農(nóng)村集體土地，能在地產(chǎn)市場上實現(xiàn)其巨大的價值，得益于國家的城市規(guī)劃以及政府對周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入。因此其土地“發(fā)展”后形成的收入主要是國家投入所帶來的，應(yīng)該歸于公益性收入。
當(dāng)然，這種稅收調(diào)節(jié)只能在一定程度上調(diào)整城市居民、農(nóng)村“地主”與普通農(nóng)民之間的收入分配差距，而不能實現(xiàn)絕對的“公平”。問題的關(guān)鍵是要把土地等資產(chǎn)的管理制度化，形成公正的規(guī)則。收入的均等則要通過工業(yè)化、城市化的歷史進(jìn)程逐步實現(xiàn)。
試行完全產(chǎn)權(quán)與永久產(chǎn)權(quán)——關(guān)于農(nóng)村宅基地
記者：討論《物權(quán)法》時，不少學(xué)者提出要賦予農(nóng)村宅基地抵押權(quán)，但《物權(quán)法》最終擱置了這一提議。您怎么看農(nóng)村宅基地的問題？
樊綱：對于農(nóng)村宅基地，我倒是覺得可以試行較完整的私有產(chǎn)權(quán)制度，實行永久產(chǎn)權(quán)。事實上這部分產(chǎn)權(quán)也已經(jīng)具有了永久性。可以按現(xiàn)有人口狀況，一次性地鎖定、分配到各戶，允許他們進(jìn)行財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押。這樣做一方面有利于促進(jìn)農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，另一方面也有利于解決部分城市人在農(nóng)村找到居所的問題。
記者：那么農(nóng)村新增人口怎么辦？完全讓各戶自己解決其居所問題是不是現(xiàn)實？
樊綱：人口有新增的，也有死去的。這在總體上、長期來看大致是可以平衡的。當(dāng)然具體到各戶，可能不會做到完全平衡。但這樣做，一方面可以促進(jìn)農(nóng)村的計劃生育，使農(nóng)民自己控制人口的增長；另一方面還可以通過農(nóng)村建樓房、提高宅基地利用率來解決。當(dāng)然，這里有一個問題還不好解決，就是仍然存在城市邊緣地帶與遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)村宅基地的差別。城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民宅基地很容易就整合了，租賃了，但遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)民宅基地卻較難實現(xiàn)整合，房子也租不出去。我這里指的是進(jìn)城打工的農(nóng)民，人走了，房子也租不出去，其宅基地的財產(chǎn)權(quán)價值就是實現(xiàn)了也不會太高。但這種差別只能在城市化和農(nóng)民進(jìn)城的過程中逐步解決，我們在這個發(fā)展階段上還不可能一下子實現(xiàn)這一平等。
對此，實行宅基地的“跨區(qū)”置換可能是一種可行的解決方式。比如把這些已經(jīng)空置的房屋和宅基地置換到城鎮(zhèn)周邊去，把原宅基地變?yōu)檗r(nóng)地，恢復(fù)耕種。
記者：土地置換已經(jīng)在很多地方尤其是江浙一帶搞了很多年了，當(dāng)?shù)匕堰@種做法叫做“三集中”，也有的和村莊整理結(jié)合起來搞。
樊綱：那些都還只限于一個狹小的區(qū)域內(nèi)，如同一個鎮(zhèn)內(nèi)，或者頂多同一個縣域范圍內(nèi)。像村莊整理主要是在同一個農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。
我這里講的“置換”，是指在更廣泛的區(qū)域內(nèi)，如跨市甚至跨省置換。如果農(nóng)民宅基地?fù)碛型耆呢敭a(chǎn)權(quán)，那么地產(chǎn)市場發(fā)展較快、用地需求較大的地區(qū)，是不是就可以跨越地域界線、以購買的方式將那些地處偏遠(yuǎn)農(nóng)村的農(nóng)民宅基地置換出來、讓那邊的宅基地復(fù)耕？我覺得至少可以考慮首先讓這種置換在省域內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)然，這種村莊置換必須整體進(jìn)行，這又會遇到村民意見不一致時如何操作等問題，需要考慮。
在 “跨區(qū)置換”時，十分關(guān)鍵的一個問題是嚴(yán)格的監(jiān)管。不能這邊用了農(nóng)地，那邊宅基地沒有退耕。這是土地管理部門的職責(zé)了。一個國家現(xiàn)代化的進(jìn)程，一個重要的方面就是要逐步做到有法必依，有人嚴(yán)格執(zhí)法。法律是可以修訂的，但一旦有了新的法，就一定要有機(jī)制來保證執(zhí)行。有法必依，才可能依法、合理、有序地流轉(zhuǎn)與交易。法治其實是一切市場機(jī)制的基礎(chǔ)。
記者：賦予農(nóng)民宅基地完全產(chǎn)權(quán)，可以較好地解決農(nóng)民進(jìn)城、占用城市土地資源以后，農(nóng)村土地資源閑置的問題，在相當(dāng)程度上有助于實現(xiàn)“城市建設(shè)用地面積的增加與農(nóng)村建設(shè)用地面積的減少掛鉤”的政策思路。但是，假若農(nóng)民可以自由出售或抵押自己的宅基地，必須要面對兩個問題：第一，盡管從總體上看，農(nóng)村人口城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，但從局部或個體來看，農(nóng)村人口的城市化其實是一個流動性的、不穩(wěn)定的過程。也就是說，相當(dāng)一部分進(jìn)城的農(nóng)民有可能覺得自己在城市沒有或失去了競爭力（或生存能力），不得不重回農(nóng)村去，而此時他們在農(nóng)村連居所都沒有了，因為之前其宅基地已經(jīng)賣掉了。那么這時候他們該怎么辦？第二，農(nóng)民進(jìn)城并不意味著其擁有城市居民的身份，這不僅僅是一個戶籍制度問題，它主要應(yīng)該涉及城市社會保障的問題。如果農(nóng)民在城里并沒有被納入城市社會保障的范疇，而其在農(nóng)村的宅基地又被自己“處理”掉了，那么這些農(nóng)民就成了無住房保障的人。所以現(xiàn)在農(nóng)村的宅基地在很大程度上也是農(nóng)民的一個基本生活保障，得解決其長久、延續(xù)性問題。
樊綱：這當(dāng)然是一個問題。但政府可以制定一個標(biāo)準(zhǔn)，把進(jìn)城的農(nóng)民逐步納入到城市社會保障體系內(nèi)，這樣農(nóng)民就不必依附于宅基地。另外，即使農(nóng)民需要重回農(nóng)村、靠務(wù)農(nóng)為生，也不是不可行。因為他的承包地并沒有完全產(chǎn)權(quán)，不可能被出售或抵押了，頂多也只是將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租給別人了，他還可以重新耕作或租種農(nóng)地來維持基本生活。至于住所，也可以像有些城市居民一樣，租住別人空閑的房屋。不過，我相信在許多這樣的情況下，農(nóng)民不會很快把宅基地出售出去，最初也可能是先租出去。
宅基地與農(nóng)地不一樣，它涉及面積比較小，而且尤其是對遠(yuǎn)離城郊、務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民而言，也不涉及其主要生活或收入來源。因此我認(rèn)為農(nóng)地不私有化，在此前提下宅基地可以在土地產(chǎn)權(quán)改革方面先行一步。
不能讓銀根跟著地根走——關(guān)于宏觀調(diào)控
記者：這幾年，政府運用土地、信貸政策等對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但許多人覺得調(diào)控效果似乎并不顯著。您對此怎么看？
樊綱：宏觀調(diào)控根本上看，還不是銀根問題，即貨幣問題。銀根是二級市場問題，是政府對土地進(jìn)行拍賣以后的事。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要問題是政府拿多少地來進(jìn)行拍賣，拍賣出的價格是多少，然后地產(chǎn)商就能拿這塊地到銀行去抵押出多少錢來。所以這是地根問題，是銀根跟著地根走。而世界上大多數(shù)國家都是地根跟著銀根走，中國正好相反。西方國家的財政體制決定了地方政府如果借債，必須有財政制度保障，不能欠賬。而我國是地方政府不能借債，但是土地可以融資。地方政府可以用土地融資的辦法來發(fā)展城市、搞建設(shè)。其實，在某種程度上看，是地方政府的投資沖動導(dǎo)致了我國更容易形成地根決定銀根的機(jī)制。這種機(jī)制特別容易產(chǎn)生這種現(xiàn)象：由于土地的失控而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的失控，也由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫。
現(xiàn)在普遍存在的問題是：大家對房地產(chǎn)的預(yù)期過高，造成銀行信貸擴(kuò)張，結(jié)果必然是一出現(xiàn)房地產(chǎn)市場波動，就會形成大量壞賬。美國的次貸危機(jī)就是這樣產(chǎn)生的。
記者：那么現(xiàn)在我國實行從緊的貨幣政策，是不是政府想重新恢復(fù)到銀根決定地根的機(jī)制？
樊綱：這兩者是相互影響的。從總的來講，應(yīng)該是貨幣的多少，最終決定市場價格，包括物價以及各種資產(chǎn)和土地市場價格的變動。不過還有一個因素，就是人們對市場的預(yù)期價格，這兩個因素一定是都起作用的。
地根決定銀根的機(jī)制，特別容易產(chǎn)生因土地的擴(kuò)張而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。在這種情況下，土地確實應(yīng)該參加宏觀調(diào)控。通過調(diào)控地方政府的投資規(guī)模來調(diào)控地方政府行為。管住了地方政府的用地規(guī)模，也就管住了地方政府的投資需求，也就減少了其擴(kuò)張能力。
記者：是否可以通過調(diào)整中央和地方政府對土地收益分配的比例來達(dá)到調(diào)控地方政府盲目擴(kuò)張的目的？
樊綱：通過利益機(jī)制來調(diào)節(jié)當(dāng)然是一個方向。我覺得可以通過稅收的方式，比如征收物業(yè)稅，把物業(yè)稅主要交給地方政府，可以在很大程度上抑制地方政府多征地、多拍地的沖動。中央政府可以雙管齊下，一方面通過政策嚴(yán)控地方政府批地，一方面通過開征物業(yè)稅等增加地方政府稅種，從而增加其財政收入來源。這樣地方政府就不會把重點放在土地擴(kuò)張和房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展上，而會致力于在現(xiàn)有的存量土地上越做越好，從而使稅收越來越多。
供給不足也是一個大問題——關(guān)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場
記者：現(xiàn)在政府一方面實行從緊的貨幣政策，一方面也在控制房企IPO。給人的感覺是，政府試圖通過金融手段控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。您作為貨幣、金融問題專家，如何看待這個現(xiàn)象？
樊綱：這正是我要談的一個問題。中國房地產(chǎn)業(yè)肯定是要發(fā)展的。從理論上講，房價也肯定是還要上漲的。這是由中國人多地少的國情決定的。但需求過大就會導(dǎo)致房價提高過快，形成泡沫，所以要控制需求?，F(xiàn)在來自各方面的聲音也都提出要控制房地產(chǎn)投資需求，這也是對的。但是必須看到，物價是由市場供求關(guān)系決定的，供給太少、供不應(yīng)求也會導(dǎo)致價格高漲。
當(dāng)然，也有人說，不是供給多少問題，而是供給結(jié)構(gòu)問題。我不太贊成這個觀點?，F(xiàn)在高檔房再多，也有人買，那就不是供給結(jié)構(gòu)問題。我認(rèn)為仍然有供給總量不足的問題。現(xiàn)在我們搞宏觀調(diào)控，控制土地供應(yīng)不說，甚至控制容積率，實際上限制了土地利用率。生態(tài)、環(huán)保與規(guī)劃思想不能離開中國的國情。恰恰相反，正因為我們的土地是有限的，土地供應(yīng)量需要控制，所以我們要在提高土地利用率上做文章，要通過提高土地利用率來擴(kuò)大供給的空間。
應(yīng)該說，目前的地產(chǎn)市場，供給不足也是一個大問題。如果既不能給房地產(chǎn)商提供新的用地空間，又在銀行信貸等金融手段上予以限制，這等于是在壓縮供給，實際上又會由于供給減少而刺激房價的進(jìn)一步上漲。所以調(diào)控房地產(chǎn)市場，我們也應(yīng)該在增加供給上做做文章，而不僅僅是控制需求。在我國人多地少、人地關(guān)系緊張的條件下，我特別認(rèn)為應(yīng)該大幅度提高土地的容積率，大大提高土地的利用效率，不能把地多人少國家的那種容積率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用到我們國家來，不能在這個問題上過早地搞奢侈消費。
記者：現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金問題成了影響甚至決定其生存和發(fā)展的關(guān)鍵問題：上市無望，融資無門，銀行信貸緊縮等，使不少房企面臨資金鏈斷裂的危險。在這種局勢下，有人預(yù)測中小房地產(chǎn)企業(yè)被大企業(yè)兼并、整合已不可避免。您怎么看這個現(xiàn)象？
樊綱：如果危機(jī)來了，房地產(chǎn)中小企業(yè)面臨的就不僅僅是整合問題了，而是要大批破產(chǎn)。不過我們現(xiàn)在由于地產(chǎn)泡沫還不大，政策調(diào)節(jié)相對及時，中小企業(yè)暫時還不會面臨倒閉的危險。如果真的有些小企業(yè)融資有問題，該倒閉還是得倒閉。而且事實上我們的房地產(chǎn)企業(yè)里頭(特別是中小企業(yè)里)有相當(dāng)一部分也不是什么正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)，就是當(dāng)初通過某種方式拿了一兩塊地，有的轉(zhuǎn)手炒起來了，有的以此抵押，換得資金蓋了兩棟樓了。說穿了，就是一個土地投機(jī)倒把公司。這樣的企業(yè)，倒閉幾家對房市也不會有什么太大影響。如果現(xiàn)在市場到了該出現(xiàn)整合的時候，我們就應(yīng)該讓它發(fā)生，也有利于提高土地的使用效率。
企業(yè)整合的問題并不是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要問題?，F(xiàn)在的問題仍然是：如何通過增加供給來平抑需求？
記者：關(guān)于房價上漲，有人提出，國民收入上漲了，房價上漲就是合理的。這句話不能說沒有道理，但這里可能涉及一個房價收入比的問題。您認(rèn)為我們目前的房價收入比是正常的嗎？
樊綱：房價收入比國際上有一個大概通用的標(biāo)準(zhǔn)，但是各國應(yīng)該結(jié)合各自的國情有一定的變化，這里我們不去討論這個具體的標(biāo)準(zhǔn)。但如果我們看看房價收入比的曲線圖就會發(fā)現(xiàn)，很多國家的房價收入比的線條基本上是平的，而我國有些地區(qū)目前這條線是急速上升的。這就是問題所在。很明顯，如果房價漲幅大大超過收入增幅，那么這個房價就是過高了。
目前我國一些大城市房價確實是過高了，但一些中小城市房價應(yīng)該說還是比較合理的。其實中國的房價收入比相對世界其他國家，應(yīng)該是稍高一點，因為中國人多地少、住房緊張，大家應(yīng)該住稍小一點的房子。但目前人人都想住較大面積的房子，這就造成了供給緊張。而需求是會隨著人們對房價預(yù)期的增長而增長的。在這樣一種情況下，如果不征收物業(yè)稅，只會助長需求。人們總想著早買房好，早買大房好，因為早買便宜，買了以后又沒有物業(yè)稅等成本付出，可以坐等升值。這樣一來，房市需求越來越旺。對此，必須以相應(yīng)的制度來加以調(diào)控，降低對房市的預(yù)期。
所以我認(rèn)為，我們現(xiàn)行的金融調(diào)控政策，重點應(yīng)該在如何抑制需求上動腦筋，而不是造成供給減少。
自給自足也可以利用國際市場——關(guān)于18億畝耕地
記者：您能否從市場的角度，談?wù)剬Ω乇Ｗo(hù)的看法？
樊綱：保住18億畝耕地意味著糧食自給自足，對這一點我是非常贊成的。中國糧食自給自足的概念是有歷史的，甚至到了上世紀(jì)60 年代，國際上主要資本主義國家對我國實行糧食禁運的時候，這個觀念又得到了加強(qiáng)?，F(xiàn)在當(dāng)然世界形勢已發(fā)生了巨大變化，但從國際政治的角度看，糧食禁運的可能性仍然存在（我們現(xiàn)在就還面對著高科技產(chǎn)品的國際禁運）。糧食一緊張，世界上許多國家就會開始禁止糧食出口。這次出現(xiàn)的石油危機(jī)又導(dǎo)致一些國家和地區(qū)將糧食生產(chǎn)轉(zhuǎn)向為燃料生產(chǎn)，造成世界糧食供應(yīng)的緊張。許多國家就開始停止出口糧食了，我國自足率較高的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。所以對于我們這樣一個人口大國來講，保證18億畝耕地是必要的。
但是我認(rèn)為，自給自足也不一定非得是百分之百的自給自足。比如說有10%的糧食依賴進(jìn)口，應(yīng)該也可以算是自給自足了。而且這樣做實際上相當(dāng)于是借用了其他國家的土地和水資源來緩解我國土地和水資源緊張的壓力。當(dāng)然這樣做的前提是，我們要搞好糧食儲備。在國際糧食市場供給較充裕時增加進(jìn)口來保證充足的儲備，在這種糧食儲備的基礎(chǔ)上保證一定時間內(nèi)百分之百的“自足率”。當(dāng)然，現(xiàn)在更重要的還是更充分地利用農(nóng)業(yè)科技成果，提高有限土地上的糧食產(chǎn)出率。
0531-81666278
0531-81666276
電話：0531-81666276 81666278 傳真：0531-81666278 郵箱：sdzhonghe@vip.126.com
地址：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村街道甸新東路18號翰林府（旭輝銀盛泰中心）1號樓1單元303室
掃一掃 進(jìn)入手機(jī)版
山東眾合土地房地產(chǎn)評估有限公司
