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行業(yè)研究

對(duì)估價(jià)行業(yè)的思考

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2020-03-05 | 68950 次瀏覽 | 分享到:

本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

摘要：本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

關(guān)鍵詞：估價(jià)；評(píng)估；專業(yè)劃分；法律責(zé)任；誤差

       中國(guó)現(xiàn)代估價(jià)行業(yè)雖然是在改革開放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認(rèn)識(shí)的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化之下，不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會(huì)進(jìn)來，中國(guó)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遲早會(huì)走出去。為此，估價(jià)行業(yè)應(yīng)當(dāng)解放思想、更新觀念、順應(yīng)時(shí)代要求，將有關(guān)用語用詞和思想觀念等放到國(guó)際大視野和現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下進(jìn)行重新審視。

        一、估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同

       估價(jià)活動(dòng)的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對(duì)特定資產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。目前在估價(jià)行業(yè)中，對(duì)這種活動(dòng)的稱呼不盡相同，主要有“估價(jià)”和“評(píng)估”兩種。

       一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是專指對(duì)經(jīng)濟(jì)物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等）的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的含義很寬泛，不只限于對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙恕⒛澄锘蛘吣稠?xiàng)工作、活動(dòng)等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。評(píng)估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評(píng)估”活動(dòng)。例如，教育評(píng)估、規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估、規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響評(píng)估、國(guó)防評(píng)估、績(jī)效評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、節(jié)能評(píng)估等。即使是使用“資產(chǎn)評(píng)估”這個(gè)概念，它不僅包含資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評(píng)估、性能評(píng)估、制造技術(shù)評(píng)估、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制（如國(guó)有資產(chǎn)管理體制）評(píng)估等。因此，雖然估價(jià)應(yīng)當(dāng)建立在對(duì)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量、性能等評(píng)估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)當(dāng)把以得出價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為價(jià)值評(píng)估或者簡(jiǎn)稱估價(jià)。同理，以其他某個(gè)方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評(píng)估。只有當(dāng)評(píng)估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時(shí)難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時(shí)，可以籠統(tǒng)地稱為評(píng)估。另外，“資產(chǎn)評(píng)估（asset appraisal）”這個(gè)概念在國(guó)外也很少見。