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房地產(chǎn)估價(jià)要重視環(huán)境因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2018-01-12 | 66921 次瀏覽 | 分享到:

環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產(chǎn)價(jià)值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價(jià)值

　　2003年《中國消費(fèi)者報(bào)》登載了一宗消費(fèi)者因住房受到無線電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個(gè)房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠(yuǎn)，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產(chǎn)。但入住后不久，很多業(yè)主感覺失眠、頭疼，手機(jī)信號微弱。經(jīng)有關(guān)無線電檢測部門檢測，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無線電波嚴(yán)重超過正常人能承受的范圍，原因是距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方有一坐北京市某廣播電臺的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價(jià)格給予退房。
　　20世紀(jì)60年代，在美國的五大湖地區(qū)曾有一個(gè)垃圾填埋場，由于居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場上建設(shè)住宅，并出售給當(dāng)?shù)鼐用瘢纬闪艘粋€(gè)居住社區(qū)。由于地下垃圾填埋場中形成的化學(xué)污染，通過地下水和土壤滲透，對居民造成健康威脅，許多人生病，并搬出了這個(gè)社區(qū)。政府不得不下令停止使用這個(gè)住宅小區(qū)，并花費(fèi)數(shù)百萬美元來清除那里的環(huán)境污染。住宅小區(qū)完全被廢置，住宅價(jià)值幾乎為零。
　　類似案例還有很多，如因輕軌和高速公路通車造成的噪音污染，使道路兩側(cè)的房地產(chǎn)業(yè)主在夏季無法開窗通風(fēng)，開發(fā)商不得不為其安裝隔音玻璃。安裝防噪音設(shè)施僅是消除污染的成本費(fèi)用，但房地產(chǎn)存在貶值的可能性。這樣的房子如果到銀行進(jìn)行抵押貸款，銀行在評估其價(jià)值時(shí)，必須要考慮污染源對未來不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，不能僅憑不動(dòng)產(chǎn)的建筑質(zhì)量和地段優(yōu)勢認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，否則，當(dāng)業(yè)主在抵押期間無力還款時(shí)，銀行獲得的是價(jià)值減損的不動(dòng)產(chǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資或投資購買一宗不動(dòng)產(chǎn)之前，必須請專業(yè)部門或人士對該房地產(chǎn)附近地區(qū)的環(huán)境因素進(jìn)行評估。
　　（三）我國目前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀
　　1.環(huán)境影響評估應(yīng)遵循的環(huán)境保護(hù)方面的法律法規(guī)
　　我國在環(huán)境保護(hù)方面已經(jīng)通過了一些法律和條例，如《海洋環(huán)境保護(hù)法》（1982年）、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》（1987年）、《中國人民共和國環(huán)境保法》（1989年）、《固體廢物污染環(huán)境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《環(huán)境噪聲防治法》（1996年）、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年）、《大氣污染防治法》（2000年）等多項(xiàng)法律和法規(guī)。2002年10月28日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過的《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》，指出環(huán)境影響評價(jià)是指對規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境功能影響的對策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測的方法和制度。估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行環(huán)境影響評估時(shí)，首先要依據(jù)國家這些關(guān)于環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī)，確認(rèn)哪些因素屬于環(huán)境污染或應(yīng)是被保護(hù)的范圍內(nèi)。