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房地產(chǎn)估價(jià)要重視環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響

來(lái)源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2018-01-12 | 66920 次瀏覽 | 分享到:

環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價(jià)值

　　3.房地產(chǎn)抵押貸款合同。前面已經(jīng)分析了環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的負(fù)外部性作用，使處于受污染地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值減損。在銀行的房地產(chǎn)抵押貸款合同中，銀行最擔(dān)心的是貸款者不能償還貸款，銀行得到的是價(jià)值減損的抵押物。如果金融機(jī)構(gòu)有這方面的需求，簽署房地產(chǎn)貸款合同之前，可以委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)環(huán)境影響評(píng)估或者地點(diǎn)周圍環(huán)境評(píng)價(jià)。
　?。ǘ┲贫ǚ康禺a(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的操作規(guī)程
　　在房地產(chǎn)估價(jià)中進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，關(guān)鍵要在估價(jià)程序中給予明確，并在估價(jià)規(guī)程中建立環(huán)境影響評(píng)估操作程序和具體規(guī)范，把房地產(chǎn)估價(jià)與環(huán)境影響評(píng)估溝通起來(lái)。在這方面我們可以借鑒美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的一些經(jīng)驗(yàn)。
　　1991年，美國(guó)通過(guò)的《職業(yè)估價(jià)實(shí)務(wù)通用標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)環(huán)境評(píng)估有了規(guī)定和要求。估價(jià)師根據(jù)環(huán)境方面的法律規(guī)定對(duì)影響估價(jià)標(biāo)的物價(jià)值的環(huán)境因素進(jìn)行調(diào)查和分析，并將其反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估計(jì)值上。估價(jià)師的作用和責(zé)任包括勘測(cè)、衡量及考慮影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的環(huán)境條件，但僅局限于自己專業(yè)技術(shù)知識(shí)。估價(jià)師可以合理地采用環(huán)境專家針對(duì)排除污染的糾正措施及其費(fèi)用成本估計(jì)方面的結(jié)論與意見(jiàn)。為了便于估價(jià)師記錄所觀察到的可能影響標(biāo)的物的環(huán)境的因素，美國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)于1995年制定了《不動(dòng)產(chǎn)觀察核檢清單》，這個(gè)清單是一個(gè)格式化、易于使用（包括可能范圍）及限制性責(zé)任的指南。
　　美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值環(huán)境影響評(píng)估涉及的專業(yè)調(diào)查分三個(gè)階段，第一階段著重于調(diào)查潛在污染的證據(jù)，如到實(shí)地調(diào)查噪音、有毒的氣味或化學(xué)制劑造成的枯死的落葉等；第二階段檢測(cè)并決定嫌疑污染是否存在，抽取樣本進(jìn)行分析。如進(jìn)行土壤和地下水的污染樣本分析；第三階段描述污染程度，制定減低污染程度的計(jì)劃和預(yù)測(cè)清除污染的費(fèi)用。事實(shí)上，環(huán)境影響評(píng)估的作用在于估價(jià)師向房地產(chǎn)交易的買賣雙方、金融機(jī)構(gòu)、銀行和保險(xiǎn)公司等交易參與者，提供環(huán)境污染問(wèn)題和與環(huán)境問(wèn)題有關(guān)的信息，使各方在交易中做到信息對(duì)稱。
　　我國(guó)在1999年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)指導(dǎo)和規(guī)范全國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)工作起到了很大的作用，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)提出了更高的要求，應(yīng)該適時(shí)地更新并加入新的內(nèi)容。筆者建議進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)估價(jià)程序，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境描述和評(píng)價(jià)做更系統(tǒng)和規(guī)范的規(guī)定，明確勘察程序，使估價(jià)師盡量按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和格式操作。把目前規(guī)定的估價(jià)師對(duì)周圍環(huán)境親身體驗(yàn)變?yōu)榭陀^量度，減少估價(jià)師的主觀判斷，量化環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。