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對估價(jià)行業(yè)的思考

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2020-03-05 | 68936 次瀏覽 | 分享到:

本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評估價(jià)值而不是評估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

       六、估價(jià)本質(zhì)上是評估價(jià)值而不是評估價(jià)格

       過去由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對它是否有價(jià)值存在很大的分歧，從而采用了“價(jià)格評估”的稱謂而未采用“價(jià)值評估”的稱謂。

       價(jià)值（value）和價(jià)格（price）之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當(dāng)指出估價(jià)本質(zhì)上是評估價(jià)值而不是評估價(jià)格。

       還需指出的是，雖然估價(jià)是評估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但估價(jià)實(shí)踐中一般是通過外表的價(jià)格來了解內(nèi)在的價(jià)值。這就如同人的心理活動(dòng)支配其行為，但要了解人的心理活動(dòng)則是通過觀察其行為那樣。

      七、估價(jià)應(yīng)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

      估價(jià)（valuation）與通常意義上的定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或者買賣雙方的成交價(jià)等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于交易標(biāo)的的價(jià)值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實(shí)行高地價(jià)政策。例如，1992年11月4日《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號）指出：“土地使用權(quán)出讓價(jià)格，要以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，并體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策。”至于私人之間的讓利交易就更不用講了。