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對估價行業(yè)的思考
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2020-03-05
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本文認為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；（4）估價應(yīng)當劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；（6）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
摘要：本文認為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；（4）估價應(yīng)當劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；（6）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
關(guān)鍵詞：估價；評估；專業(yè)劃分；法律責任；誤差
中國現(xiàn)代估價行業(yè)雖然是在改革開放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認識的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的色彩。在當今經(jīng)濟全球化之下，不同國家和地區(qū)估價行業(yè)間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價機構(gòu)和估價師會進來，中國的估價機構(gòu)和估價師遲早會走出去。為此，估價行業(yè)應(yīng)當解放思想、更新觀念、順應(yīng)時代要求，將有關(guān)用語用詞和思想觀念等放到國際大視野和現(xiàn)代市場經(jīng)濟下進行重新審視。
一、估價與評估的含義有所不同
估價活動的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定資產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。目前在估價行業(yè)中，對這種活動的稱呼不盡相同，主要有“估價”和“評估”兩種。
一般情況下，估價和評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學、嚴謹?shù)卣f，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準、明確、具體，就是專指對經(jīng)濟物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財產(chǎn)等）的價值進行評估。評估的含義很寬泛，不只限于對價值進行評估，還可以指查驗?zāi)橙恕⒛澄锘蛘吣稠椆ぷ?、活動等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。評估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評估”活動。例如，教育評估、規(guī)劃實施情況評估、規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響評估、國防評估、績效評估、風險評估、節(jié)能評估等。即使是使用“資產(chǎn)評估”這個概念，它不僅包含資產(chǎn)價值評估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評估、性能評估、制造技術(shù)評估、投資風險評估、擔保貸款風險評估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制（如國有資產(chǎn)管理體制）評估等。因此，雖然估價應(yīng)當建立在對估價對象的質(zhì)量、性能等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準、明確，應(yīng)當把以得出價值為目標和最終結(jié)論的評估，稱為價值評估或者簡稱估價。同理，以其他某個方面作為目標和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。只有當評估的目標和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當?shù)挠迷~予以準確表述時，可以籠統(tǒng)地稱為評估。另外，“資產(chǎn)評估（asset appraisal）”這個概念在國外也很少見。
關(guān)鍵詞：估價；評估；專業(yè)劃分；法律責任；誤差
中國現(xiàn)代估價行業(yè)雖然是在改革開放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認識的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的色彩。在當今經(jīng)濟全球化之下，不同國家和地區(qū)估價行業(yè)間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價機構(gòu)和估價師會進來，中國的估價機構(gòu)和估價師遲早會走出去。為此，估價行業(yè)應(yīng)當解放思想、更新觀念、順應(yīng)時代要求，將有關(guān)用語用詞和思想觀念等放到國際大視野和現(xiàn)代市場經(jīng)濟下進行重新審視。
一、估價與評估的含義有所不同
估價活動的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定資產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。目前在估價行業(yè)中，對這種活動的稱呼不盡相同，主要有“估價”和“評估”兩種。
一般情況下，估價和評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學、嚴謹?shù)卣f，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準、明確、具體，就是專指對經(jīng)濟物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財產(chǎn)等）的價值進行評估。評估的含義很寬泛，不只限于對價值進行評估，還可以指查驗?zāi)橙恕⒛澄锘蛘吣稠椆ぷ?、活動等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。評估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評估”活動。例如，教育評估、規(guī)劃實施情況評估、規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響評估、國防評估、績效評估、風險評估、節(jié)能評估等。即使是使用“資產(chǎn)評估”這個概念，它不僅包含資產(chǎn)價值評估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評估、性能評估、制造技術(shù)評估、投資風險評估、擔保貸款風險評估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制（如國有資產(chǎn)管理體制）評估等。因此，雖然估價應(yīng)當建立在對估價對象的質(zhì)量、性能等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準、明確，應(yīng)當把以得出價值為目標和最終結(jié)論的評估，稱為價值評估或者簡稱估價。同理，以其他某個方面作為目標和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。只有當評估的目標和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當?shù)挠迷~予以準確表述時，可以籠統(tǒng)地稱為評估。另外，“資產(chǎn)評估（asset appraisal）”這個概念在國外也很少見。
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