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行業(yè)研究
土地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)市場若干問題的思考——著名經(jīng)濟學家樊綱訪談錄
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2019-10-20
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土地領域目前有兩大問題尤為突出：一是城市化進程的加快使農(nóng)村集體土地進入市場“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問題因而越來越為大眾所關注；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的一些問題，使得地價、國家土地政策及相關問題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點話題。
就另一部分目前較為“值錢”的土地和占用這些土地的人而言，當然可以考慮土地的流轉(zhuǎn)問題。現(xiàn)在不僅我國，就是許多發(fā)達國家如英國等，城市土地也不是私有的。我國城市土地是采用以70年使用權(quán)的形式出讓，那么是不是也可以實行農(nóng)村土地70年的使用權(quán)或承包權(quán)？這樣，位于城市邊緣、城郊接合部的那部分農(nóng)村集體土地，就可以在不改變其所有權(quán)性質(zhì)的前提下，也實行與城市土地同等的待遇，同樣允許其使用權(quán)以70年為期限合法流轉(zhuǎn)？我的意思是說，不實行農(nóng)村土地私有，也不要將進入城市圈的農(nóng)村土地一律強制性征收為國家所有?？梢栽诒Ａ羝浼w“公有”性質(zhì)的前提下，允許其使用權(quán)或者說承包權(quán)延長到70年，這樣就使那些位于城市邊緣的農(nóng)地，事實上能以與城市土地同等的身份進入地產(chǎn)市場交易，或稱“流轉(zhuǎn)”。
對于遠離城郊的農(nóng)地，延長其承包權(quán)到70年，也有利于那些農(nóng)地在不改變其農(nóng)業(yè)用途的基礎上，在農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)移的過程中，實現(xiàn)轉(zhuǎn)包后的集中，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。
這里涉及城市用地的性質(zhì)問題。關鍵一點是要改變原來關于城市用地都必須是“國有土地”的法律規(guī)定。如果集體產(chǎn)權(quán)的土地也可以是城市用地，原來使用這些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。
記者：這可能會造成一種新的財產(chǎn)分配不平等。準確地說，它涉及兩方面：一是您所說的城市近郊的“地主”與遠離城郊的農(nóng)民之間的收入分配差距——同是集體土地產(chǎn)權(quán)，卻因地理位置導致用途的不同，而造成生產(chǎn)或經(jīng)營收入的巨大差異；二是已合法進入城市的“地主”與普通的城市原有居民之間的收入分配差距———同為城市平民，前者擁有一份巨大的具有經(jīng)營升值能力的土地財產(chǎn)，而后者是真正的“無產(chǎn)者”，連居住之所也要靠長期的勞動所得來換取。這種財產(chǎn)分配不平等會不會導致巨大的社會心理落差，從而影響我們社會的公平與穩(wěn)定？
樊綱：這種不平等在一定意義上是一個客觀存在，是由城市化和農(nóng)民進城過程的漸進性所決定的。因為你不可能一下子使所有農(nóng)民轉(zhuǎn)移出來，也不可能使得所有地方都一下子成為城市，也永遠不可能使所有的人原來占用的那一塊地的價值都上升到同等水平。但是，這個可以用國家稅收來調(diào)節(jié)。比如征收財產(chǎn)稅、發(fā)展稅、土地交易稅、物業(yè)稅等。理由很簡單：城郊“地主”手中的這部分農(nóng)村集體土地，能在地產(chǎn)市場上實現(xiàn)其巨大的價值，得益于國家的城市規(guī)劃以及政府對周邊城市基礎設施的投入。因此其土地“發(fā)展”后形成的收入主要是國家投入所帶來的，應該歸于公益性收入。
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