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行業(yè)研究
房地產估價要重視環(huán)境因素對房地產價值的影響
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2018-01-12
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環(huán)境是人們日益關注的焦點，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產價值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產有不等同的價值
3.房地產抵押貸款合同。前面已經(jīng)分析了環(huán)境污染對房地產價值產生的負外部性作用，使處于受污染地區(qū)的房地產價值減損。在銀行的房地產抵押貸款合同中，銀行最擔心的是貸款者不能償還貸款，銀行得到的是價值減損的抵押物。如果金融機構有這方面的需求，簽署房地產貸款合同之前，可以委托估價機構進行房地產環(huán)境影響評估或者地點周圍環(huán)境評價。
?。ǘ┲贫ǚ康禺a估價中環(huán)境影響評估的操作規(guī)程
在房地產估價中進行環(huán)境影響評估，關鍵要在估價程序中給予明確，并在估價規(guī)程中建立環(huán)境影響評估操作程序和具體規(guī)范，把房地產估價與環(huán)境影響評估溝通起來。在這方面我們可以借鑒美國房地產估價中環(huán)境影響評估的一些經(jīng)驗。
1991年，美國通過的《職業(yè)估價實務通用標準》對環(huán)境評估有了規(guī)定和要求。估價師根據(jù)環(huán)境方面的法律規(guī)定對影響估價標的物價值的環(huán)境因素進行調查和分析，并將其反映在房地產市場價值估計值上。估價師的作用和責任包括勘測、衡量及考慮影響不動產價值的環(huán)境條件，但僅局限于自己專業(yè)技術知識。估價師可以合理地采用環(huán)境專家針對排除污染的糾正措施及其費用成本估計方面的結論與意見。為了便于估價師記錄所觀察到的可能影響標的物的環(huán)境的因素，美國估價師協(xié)會于1995年制定了《不動產觀察核檢清單》，這個清單是一個格式化、易于使用（包括可能范圍）及限制性責任的指南。
美國房地產價值環(huán)境影響評估涉及的專業(yè)調查分三個階段，第一階段著重于調查潛在污染的證據(jù)，如到實地調查噪音、有毒的氣味或化學制劑造成的枯死的落葉等；第二階段檢測并決定嫌疑污染是否存在，抽取樣本進行分析。如進行土壤和地下水的污染樣本分析；第三階段描述污染程度，制定減低污染程度的計劃和預測清除污染的費用。事實上，環(huán)境影響評估的作用在于估價師向房地產交易的買賣雙方、金融機構、銀行和保險公司等交易參與者，提供環(huán)境污染問題和與環(huán)境問題有關的信息，使各方在交易中做到信息對稱。
我國在1999年頒布實施的《房地產估價規(guī)范》，對指導和規(guī)范全國的房地產估價工作起到了很大的作用，但隨著房地產市場的發(fā)育，對房地產估價提出了更高的要求，應該適時地更新并加入新的內容。筆者建議進一步細化房地產估價程序，對房地產估價對象的周圍環(huán)境描述和評價做更系統(tǒng)和規(guī)范的規(guī)定，明確勘察程序，使估價師盡量按照統(tǒng)一的標準和格式操作。把目前規(guī)定的估價師對周圍環(huán)境親身體驗變?yōu)榭陀^量度，減少估價師的主觀判斷，量化環(huán)境因素對房地產估價對象價值的影響。
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