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房地產(chǎn)估價(jià)要重視環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2018-01-12
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環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價(jià)值
環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價(jià)值，即使它們的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。環(huán)境污染和環(huán)境條件對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響度到底有多大，怎樣評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損程度，目前，我國(guó)大部分的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告對(duì)此涉及的很少。本文就房地產(chǎn)估價(jià)與環(huán)境影響評(píng)價(jià)之間的關(guān)系做一簡(jiǎn)單論述。
一、我國(guó)目前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估現(xiàn)狀
環(huán)境影響評(píng)估在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中還沒有應(yīng)用和開展，僅僅是在估價(jià)報(bào)告中描述估價(jià)標(biāo)的所處環(huán)境的狀況和特點(diǎn)。但隨著估價(jià)理論和估價(jià)實(shí)務(wù)的發(fā)展和深入，環(huán)境保護(hù)法規(guī)的健全，以及不動(dòng)產(chǎn)所有者關(guān)注環(huán)境因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，我國(guó)的估價(jià)管理部門和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在環(huán)境影響評(píng)估方面做出一些嘗試性的工作。
（一）環(huán)境影響評(píng)估的內(nèi)涵
環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生影響，一些人已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題。這里的環(huán)境不是指人文環(huán)境，特指地球空間范圍內(nèi)的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素。環(huán)境影響評(píng)估 (environmental impact assessment)就是對(duì)影響待估房地產(chǎn)價(jià)值的所有自然和人為條件所組成環(huán)境因素進(jìn)行的綜合評(píng)價(jià)。任何環(huán)境因素的存在，都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貶值性影響不僅僅包括環(huán)境污染因素，也包括由于自然條件的限制，不利于房地產(chǎn)價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)，引起的房地產(chǎn)價(jià)值的貶值。
自然條件包括水源保護(hù)區(qū)、濕地或?yàn)l危動(dòng)植物保護(hù)區(qū)等。如在水源保護(hù)區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，人類活動(dòng)就要受到限制，那么房地產(chǎn)的價(jià)值也就不能實(shí)現(xiàn)。典型案例就是湖北省武漢市在長(zhǎng)江防洪墻內(nèi)開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長(zhǎng)江的美景，但由于其危害了長(zhǎng)江防洪的安全，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟(jì)損失超過2億元。人為條件可以是在環(huán)境中的存在物理射線、化學(xué)制劑、噪音、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產(chǎn)，造成有害物質(zhì)對(duì)土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進(jìn)行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的價(jià)值貶值。
?。ǘ┉h(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成影響的典型案例
我國(guó)在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評(píng)估。只是由于我國(guó)沒有實(shí)質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響沒有定量的評(píng)估報(bào)告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進(jìn)行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關(guān)部門檢測(cè)，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時(shí)在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無(wú)條件按原價(jià)退房并雙倍利息向業(yè)主進(jìn)行賠償，但業(yè)主并不同意，因?yàn)闃I(yè)主以較低的期房?jī)r(jià)格購(gòu)買，而現(xiàn)在房屋升值近20%。雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量存在爭(zhēng)議，那么這宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量到底是多少，需要公正的評(píng)估。這是一個(gè)典型的由于不動(dòng)產(chǎn)受到污染，而使當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量產(chǎn)生爭(zhēng)議的案例。
一、我國(guó)目前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估現(xiàn)狀
環(huán)境影響評(píng)估在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中還沒有應(yīng)用和開展，僅僅是在估價(jià)報(bào)告中描述估價(jià)標(biāo)的所處環(huán)境的狀況和特點(diǎn)。但隨著估價(jià)理論和估價(jià)實(shí)務(wù)的發(fā)展和深入，環(huán)境保護(hù)法規(guī)的健全，以及不動(dòng)產(chǎn)所有者關(guān)注環(huán)境因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，我國(guó)的估價(jià)管理部門和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在環(huán)境影響評(píng)估方面做出一些嘗試性的工作。
（一）環(huán)境影響評(píng)估的內(nèi)涵
環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生影響，一些人已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題。這里的環(huán)境不是指人文環(huán)境，特指地球空間范圍內(nèi)的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素。環(huán)境影響評(píng)估 (environmental impact assessment)就是對(duì)影響待估房地產(chǎn)價(jià)值的所有自然和人為條件所組成環(huán)境因素進(jìn)行的綜合評(píng)價(jià)。任何環(huán)境因素的存在，都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貶值性影響不僅僅包括環(huán)境污染因素，也包括由于自然條件的限制，不利于房地產(chǎn)價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)，引起的房地產(chǎn)價(jià)值的貶值。
自然條件包括水源保護(hù)區(qū)、濕地或?yàn)l危動(dòng)植物保護(hù)區(qū)等。如在水源保護(hù)區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，人類活動(dòng)就要受到限制，那么房地產(chǎn)的價(jià)值也就不能實(shí)現(xiàn)。典型案例就是湖北省武漢市在長(zhǎng)江防洪墻內(nèi)開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長(zhǎng)江的美景，但由于其危害了長(zhǎng)江防洪的安全，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟(jì)損失超過2億元。人為條件可以是在環(huán)境中的存在物理射線、化學(xué)制劑、噪音、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產(chǎn)，造成有害物質(zhì)對(duì)土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進(jìn)行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的價(jià)值貶值。
?。ǘ┉h(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成影響的典型案例
我國(guó)在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評(píng)估。只是由于我國(guó)沒有實(shí)質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響沒有定量的評(píng)估報(bào)告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進(jìn)行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關(guān)部門檢測(cè)，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時(shí)在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無(wú)條件按原價(jià)退房并雙倍利息向業(yè)主進(jìn)行賠償，但業(yè)主并不同意，因?yàn)闃I(yè)主以較低的期房?jī)r(jià)格購(gòu)買，而現(xiàn)在房屋升值近20%。雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量存在爭(zhēng)議，那么這宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量到底是多少，需要公正的評(píng)估。這是一個(gè)典型的由于不動(dòng)產(chǎn)受到污染，而使當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量產(chǎn)生爭(zhēng)議的案例。
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