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行業(yè)研究
略論收益法評估誤差的成因
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2019-10-02
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收益還原法作為房地產估價中最基本的三大評估方法之一，已經成為有效性房地產估價中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實務操作中
收益還原法作為房地產估價中最基本的三大評估方法之一，已經成為有效性房地產估價中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實務操作中，還存在著收益外延界定混亂、還原利率確定不科學等問題，這將嚴重影響估計結果的準確性。本文將就純收益和還原利率的確定進行簡要的敘述，以分析收益法評估為何誤差較大。
一、收益還原法估價思路和計算公式
收益還原法是指待估房地產剩余年限的收益進行折現而求取待估房產現價的一種估價規(guī)程。若剩余年限無限則為收益還原法的一種特例，其折現率也稱為還原利率或資本化率。其評估思路為由收益性房地產具有在剩余年限內為業(yè)主帶來一定金額的收益，而房地產的耐用年限又相當長。這樣，這一房地產的價格就要相當于這樣一定金額的存款，這一存款在未來能帶來的利息與該房地產收益相當，則該房地產的現價就應該與上述存款金額相當。上述的估價思路只是一種相實簡明的思路，它的前提是：
1、投資防地產的風險與存款的風險相當；
2、房地產剩余年限無限；
3、房地產每年收益相當；
4、利率每年固定且房地產無增值。
在上述前提下：
待估房地產的現價/待估房地產年收益＝等量存款額/等量存款年利息
將上式轉為待估房地產現價：
p＝待估房地產年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款額(p)]＝待估房地產年收益(a)/還原利率(r)＝a/r
但這只是一種理想狀態(tài)，在實際生活中不可能有這種情況。事實上對于一個具有N年收益的房地產來說，其價格可以用以下的公式表示(公式一，見附件，下同)：
其中V 為具有N年收益的房地產的價格，Ai和Ri分別為第I年房地產的純收益和資本化率，N為房地產的收益年限。由此可見，要用收益還原法求得一宗房地產的準確價格，就應該知道其在剩余年限中每一年的年收益和還原利率。
二、收益的確定
對于純收益這一概念的外延的認識就存在諸多分歧。如純收益是否包含折舊費就有四點觀點：
1、認為純收益不包含折舊，如柴強先生主編的《中國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導材料》中就認為“以收益為目的而出租的房地產，其純收益是由該租賃收入（房租）扣除折舊費，維修費，管理費，稅金，保險費，租賃中介費等后的余額?！?
2、認為純收益應當包含折舊，如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益還原法進行房地產評估時折舊費問題再討論》一文中認為“用收益還法進行房地產評估時，用于折現的純收益包括投資回報與投資回收兩部分，及純收益包含折舊在內”
3、認為純收益應當有條件的包含折舊，如季海鷹同志在《收益法估價時求純收益中是否扣除折舊費的討論》一文中認為，“一般來說如果考慮收益年限為有限年的條件，用有限年的資本化公式，則純收益求取中不應扣除折舊，如考慮收益年限為無限年的條件，用無限年的資本化公式，則純收益求取中應扣除折舊?！?
4、認為純收益與資本化率要統(tǒng)一口徑，如郭春顯同志在《在收益還原法評估中純收益包含折舊與否的問題研究》一文中認為，“在進行估價時，如純收益不含折舊，資本化率為該類房地產的社會平均利潤；如果純收益含有折舊，資本化率為含有折舊因素的資本化率，即該類房地產的社會平均利潤加上該房地產的折舊率。概括而言，不同口徑的純收益必須選用與其口徑一致的資本化率，或者說收益的類型必須與資本化率的類型相對應?！?
事實上，從收益還原法的公式來看，不論純收益中是否應當包括折舊費，但有一點是可以肯定的，那就是純收益和資本化率的口徑必須一致，否則一個寶包括折舊，一個不包括折舊，結果就不可能是正確的。本來如果能找到一個準確的確定資本化率的方法，那么關于純收益的確定也就簡單多了，但實施上，目前關于資本化率的確定，同樣有不少困難。
三、資本化率的確定
資本化率又稱還原率，是指永續(xù)年限下，年收益與資本之比。它實際上是一種投資的收益率，應等同于與獲取估價對象房地產產生純收益具有相同風險的資本收益率。在房地產評估中，將還原利率分為三類，即綜合還原利率，建筑物還原利率，土地還原利率，三種不同的還原利率適用不同評估對象的估價，綜合還原利率用于評定房地產合一的現價，建筑物還原利率用于評估建筑物的現價，土地還原利率用于評估土地的現價。
就目前而言，還原率的確定有四種方法：市場提取法，安全利率加風險調整值法，投資收益率排序插入法和投資符合收益率法。
采用市場提取法確定還原率從理論上是比較可靠的，因為它是建立在近期內市場交易情況之上的，它能較客觀的反映出當前房地產市場的行情。但它要求評估人員掌握大量的市場信息資料，熟悉各行業(yè)的收益狀況，求出各類房地產的每年的客觀純收益大小、成交價、市場供需狀況等，實際操作困難。而且，由于掌握的信息可能不安全，獲取的第一手資料也不一定準確（如商業(yè)用房地產，由于涉及商業(yè)機密，評估人員往往難以獲取真實資料），因此求得的還原率誤差較大，也往往是一人一個樣，不同的評估人員得出的結果相差也會很大。
采用安全利率加風險調整值法確定還原率，評估人員往往選用銀行一年期存款利率或銀行一年期利率與國債利率的平均值作為安全利率，然后根據評估對象房地產的投資風險性的大小作相應的調整。但是目前我國的銀行利率是不斷調整的，從1996年至今已經調整了八次之多，如果根據此法確定還原率，同一宗房地產在幾年內的價格將會相差極大，這與實際情況是不相符的。
采用投資復合收益率法確定還原率，其公式為：還原率＝抵押貸款/房地產總投資額×抵押貸款利率＋自有資本額/房地產投資總額×自有資本收益率。用此法確定還原率，還原率隨著自有資本占房地產總投資的比例的不同而變化，這顯然是與實際情況不相符夫的。比如你投資購買一總房地產，對象不會因為你是用自有資本還是用貸款購買而采用不同的價格。
采用投資收益率排序插入法確定還原率，其思路是：先找出社會上各種類型的投資及其收益率，其次繪出收益率——投資類型的曲線。然后，將估價對象房地產的投資與其他投資進行比較分析，找出同等風險的投資，再判斷還原率應該的區(qū)域范圍，從而確定所要求的還原率。此法從理論上是較可行的，但實際操作很困難，因為這要求估價人員掌握社會各種類型的投資把包括從銀行存款、貸款、國庫券、股票、保險到各行各業(yè)的投資收益率、風險的大小，并與房地產作投資進行比較，這對估價人員的要求太高，幾乎不太可能做到。而且在實際生活中，各種類型的投資的收益率和風險是不斷變化的，以此來確定還原率也不太行得通。
事實上，正是由于確定純收益和還原率十分困難，因此在實際得估價中，往往還要對純收益A和資本化率R作進一步假設。如假設純收益A每年不變，資本化率R每年不變且大于零，則收益還原法得公式就被簡化為：（公式二）評估中存在較大得誤差也就是不可避免的了。
綜上所述，運用收益還原法評估房地產價格時，首先要加強對收益還原法的理論研究，統(tǒng)一對純收益的內涵和外延的認識；其次，在房地產持有的年限較短的情況下，應盡量較準確的預測未來房地產的收益率和還原率，不要簡化公式；對于持有年限較長的房地產，可假設在經營若干年后將其轉讓而用收益法評估，這樣做可提高評估結果的準確性。
一、收益還原法估價思路和計算公式
收益還原法是指待估房地產剩余年限的收益進行折現而求取待估房產現價的一種估價規(guī)程。若剩余年限無限則為收益還原法的一種特例，其折現率也稱為還原利率或資本化率。其評估思路為由收益性房地產具有在剩余年限內為業(yè)主帶來一定金額的收益，而房地產的耐用年限又相當長。這樣，這一房地產的價格就要相當于這樣一定金額的存款，這一存款在未來能帶來的利息與該房地產收益相當，則該房地產的現價就應該與上述存款金額相當。上述的估價思路只是一種相實簡明的思路，它的前提是：
1、投資防地產的風險與存款的風險相當；
2、房地產剩余年限無限；
3、房地產每年收益相當；
4、利率每年固定且房地產無增值。
在上述前提下：
待估房地產的現價/待估房地產年收益＝等量存款額/等量存款年利息
將上式轉為待估房地產現價：
p＝待估房地產年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款額(p)]＝待估房地產年收益(a)/還原利率(r)＝a/r
但這只是一種理想狀態(tài)，在實際生活中不可能有這種情況。事實上對于一個具有N年收益的房地產來說，其價格可以用以下的公式表示(公式一，見附件，下同)：
其中V 為具有N年收益的房地產的價格，Ai和Ri分別為第I年房地產的純收益和資本化率，N為房地產的收益年限。由此可見，要用收益還原法求得一宗房地產的準確價格，就應該知道其在剩余年限中每一年的年收益和還原利率。
二、收益的確定
對于純收益這一概念的外延的認識就存在諸多分歧。如純收益是否包含折舊費就有四點觀點：
1、認為純收益不包含折舊，如柴強先生主編的《中國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導材料》中就認為“以收益為目的而出租的房地產，其純收益是由該租賃收入（房租）扣除折舊費，維修費，管理費，稅金，保險費，租賃中介費等后的余額?！?
2、認為純收益應當包含折舊，如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益還原法進行房地產評估時折舊費問題再討論》一文中認為“用收益還法進行房地產評估時，用于折現的純收益包括投資回報與投資回收兩部分，及純收益包含折舊在內”
3、認為純收益應當有條件的包含折舊，如季海鷹同志在《收益法估價時求純收益中是否扣除折舊費的討論》一文中認為，“一般來說如果考慮收益年限為有限年的條件，用有限年的資本化公式，則純收益求取中不應扣除折舊，如考慮收益年限為無限年的條件，用無限年的資本化公式，則純收益求取中應扣除折舊?！?
4、認為純收益與資本化率要統(tǒng)一口徑，如郭春顯同志在《在收益還原法評估中純收益包含折舊與否的問題研究》一文中認為，“在進行估價時，如純收益不含折舊，資本化率為該類房地產的社會平均利潤；如果純收益含有折舊，資本化率為含有折舊因素的資本化率，即該類房地產的社會平均利潤加上該房地產的折舊率。概括而言，不同口徑的純收益必須選用與其口徑一致的資本化率，或者說收益的類型必須與資本化率的類型相對應?！?
事實上，從收益還原法的公式來看，不論純收益中是否應當包括折舊費，但有一點是可以肯定的，那就是純收益和資本化率的口徑必須一致，否則一個寶包括折舊，一個不包括折舊，結果就不可能是正確的。本來如果能找到一個準確的確定資本化率的方法，那么關于純收益的確定也就簡單多了，但實施上，目前關于資本化率的確定，同樣有不少困難。
三、資本化率的確定
資本化率又稱還原率，是指永續(xù)年限下，年收益與資本之比。它實際上是一種投資的收益率，應等同于與獲取估價對象房地產產生純收益具有相同風險的資本收益率。在房地產評估中，將還原利率分為三類，即綜合還原利率，建筑物還原利率，土地還原利率，三種不同的還原利率適用不同評估對象的估價，綜合還原利率用于評定房地產合一的現價，建筑物還原利率用于評估建筑物的現價，土地還原利率用于評估土地的現價。
就目前而言，還原率的確定有四種方法：市場提取法，安全利率加風險調整值法，投資收益率排序插入法和投資符合收益率法。
采用市場提取法確定還原率從理論上是比較可靠的，因為它是建立在近期內市場交易情況之上的，它能較客觀的反映出當前房地產市場的行情。但它要求評估人員掌握大量的市場信息資料，熟悉各行業(yè)的收益狀況，求出各類房地產的每年的客觀純收益大小、成交價、市場供需狀況等，實際操作困難。而且，由于掌握的信息可能不安全，獲取的第一手資料也不一定準確（如商業(yè)用房地產，由于涉及商業(yè)機密，評估人員往往難以獲取真實資料），因此求得的還原率誤差較大，也往往是一人一個樣，不同的評估人員得出的結果相差也會很大。
采用安全利率加風險調整值法確定還原率，評估人員往往選用銀行一年期存款利率或銀行一年期利率與國債利率的平均值作為安全利率，然后根據評估對象房地產的投資風險性的大小作相應的調整。但是目前我國的銀行利率是不斷調整的，從1996年至今已經調整了八次之多，如果根據此法確定還原率，同一宗房地產在幾年內的價格將會相差極大，這與實際情況是不相符的。
采用投資復合收益率法確定還原率，其公式為：還原率＝抵押貸款/房地產總投資額×抵押貸款利率＋自有資本額/房地產投資總額×自有資本收益率。用此法確定還原率，還原率隨著自有資本占房地產總投資的比例的不同而變化，這顯然是與實際情況不相符夫的。比如你投資購買一總房地產，對象不會因為你是用自有資本還是用貸款購買而采用不同的價格。
采用投資收益率排序插入法確定還原率，其思路是：先找出社會上各種類型的投資及其收益率，其次繪出收益率——投資類型的曲線。然后，將估價對象房地產的投資與其他投資進行比較分析，找出同等風險的投資，再判斷還原率應該的區(qū)域范圍，從而確定所要求的還原率。此法從理論上是較可行的，但實際操作很困難，因為這要求估價人員掌握社會各種類型的投資把包括從銀行存款、貸款、國庫券、股票、保險到各行各業(yè)的投資收益率、風險的大小，并與房地產作投資進行比較，這對估價人員的要求太高，幾乎不太可能做到。而且在實際生活中，各種類型的投資的收益率和風險是不斷變化的，以此來確定還原率也不太行得通。
事實上，正是由于確定純收益和還原率十分困難，因此在實際得估價中，往往還要對純收益A和資本化率R作進一步假設。如假設純收益A每年不變，資本化率R每年不變且大于零，則收益還原法得公式就被簡化為：（公式二）評估中存在較大得誤差也就是不可避免的了。
綜上所述，運用收益還原法評估房地產價格時，首先要加強對收益還原法的理論研究，統(tǒng)一對純收益的內涵和外延的認識；其次，在房地產持有的年限較短的情況下，應盡量較準確的預測未來房地產的收益率和還原率，不要簡化公式；對于持有年限較長的房地產，可假設在經營若干年后將其轉讓而用收益法評估，這樣做可提高評估結果的準確性。
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